Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet d’acheter un logement à un prix inférieur à celui du marché immobilier classique, généralement de 20 à 50 % selon les programmes et les secteurs.
Le principe est simple : vous achetez le logement, tandis que le terrain reste la propriété de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), une structure agréée par l’État. En contrepartie, vous versez une redevance mensuelle modérée pour l’usage du terrain.

Le prix du logement est moins cher pour deux raisons principales :

• vous n’achetez pas le terrain, qui représente une part importante du coût d’un logement, c’est l’OFS qui supporte ce coût ;
• le dispositif bénéficie d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % sous certaines conditions.

Le BRS permet ainsi de rendre l’accession à la propriété possible dans des secteurs où les prix de l’immobilier sont élevés.

Oui. En BRS, vous êtes propriétaire de votre logement et disposez des mêmes usages qu’un propriétaire occupant : vous pouvez l’aménager, le décorer, le personnaliser et y réaliser des travaux.
En tant que propriétaire, vous avez l’obligation d’assurer l’entretien courant du logement.
Si le logement se trouve en copropriété, le BRS n’est pas différent d’un logement en pleine propriété : certains travaux restent soumis au règlement ou à l’accord de la copropriété lorsqu’ils concernent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Si vous êtes libres de réaliser tous travaux autorisés par le règlement de copropriété, il faut toutefois rappeler qu’en BRS, le prix de revente est encadré afin de maintenir le logement durablement accessible. Tous les travaux que vous effectuerez ne seront pas automatiquement pris en compte dans le prix de revente maximum auquel vous serez autorisé à revendre qui sera fixé par l’OFS. Il est donc recommandé de tenir informé l’OFS des travaux que vous effectuez.

Le Bail Réel Solidaire est conclu pour une longue durée, généralement 99 ans.
En cas de revente ou de transmission, le bail est rechargé pour le nouvel acquéreur éligible. Le logement reste ainsi durablement accessible à des personnes sous conditions de ressources.

Le bail est rechargé à chaque revente ou transmission du logement à un nouvel acquéreur éligible. Le dispositif est conçu pour maintenir durablement des logements accessibles dans le temps.

Le BRS est accessible sous conditions de ressources fixées par la réglementation, et par délibérations de la Métropole de Montpellier.
Les plafonds varient selon la composition du foyer et la localisation du logement. Une large majorité des ménages de la Métropole de Montpellier peut y être éligible.

Le calcul prend en compte le revenu fiscal de référence (RFR) figurant sur l’avis d’imposition de toutes les personnes destinées à occuper le logement.

Oui. Le BRS est accessible aussi bien aux personnes seules qu’aux couples ou aux familles, sous réserve de respecter les plafonds de ressources.

Non. Le BRS n’est pas réservé aux primo-accédants.
Il est accessible aux ménages qui respectent les plafonds de ressources prévus par le dispositif, qu’ils achètent pour la première fois ou qu’ils aient déjà été propriétaires.
En revanche, pour acheter un logement en BRS, il ne faut pas être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et susceptible de constituer sa résidence principale.
De même, un ménage propriétaire d’un logement pouvant lui procurer des revenus suffisants pour se loger dans le parc privé n’a pas vocation à bénéficier du dispositif.

Oui. Le logement acquis en BRS doit constituer votre résidence principale.
Il ne peut pas être utilisé comme résidence secondaire ni être mis en location.

Oui. Le type de contrat de travail n’est pas un critère d’éligibilité au BRS.
Comme pour tout achat immobilier, la banque étudiera votre capacité d’emprunt au regard de votre situation professionnelle et financière.

Non. Les plafonds de ressources sont fixés par la réglementation et doivent être respectés.

Le parcours d’acquisition se déroule généralement en plusieurs étapes :
1. vérifier votre éligibilité ;
2. choisir un logement proposé en BRS ;
3. constituer votre dossier avec l’opérateur constructeur ;
4. faire valider votre dossier par l’OFS ;
5. obtenir votre accord de prêt ;
6. signer l’acte de vente chez le notaire.

Les délais d’acquisition en BRS sont proches de ceux d’un achat immobilier classique.
Le principal délai concerne généralement l’obtention du prêt bancaire après validation du dossier.

La majorité des logements en BRS sont vendus en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Cela signifie que le logement est acheté sur plans, avant ou pendant sa construction. La livraison intervient donc plusieurs mois après la réservation, parfois jusqu’à 24 mois plus tard selon les programmes.

Le BRS est compatible avec plusieurs dispositifs de financement, notamment :
• le Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous conditions ;
• le prêt Action Logement ;
• le Prêt d’Accession Sociale (PAS) ;
• un prêt immobilier classique.
Ces dispositifs peuvent souvent être cumulés.

Le BRS est un dispositif reconnu et encadré par la loi.
La plupart des établissements bancaires peuvent financer ce type d’acquisition. Comme pour tout projet immobilier, l’octroi du prêt dépend toutefois de l’analyse de votre situation financière.

Le dispositif n’impose pas d’apport minimum.
En pratique, certaines banques demandent un apport permettant notamment de couvrir les frais de notaire.
Comme le prix d’achat est réduit par rapport au marché classique, le montant de l’apport demandé reste généralement modeste.

Pour un logement neuf, les frais de notaire sont réduits et représentent généralement environ 2 à 3 % du prix de vente.

Le prix d’un logement en BRS varie selon la localisation, la surface et le programme immobilier.
À Montpellier et dans les communes aux alentours, les prix restent très significativement inférieurs à ceux du marché immobilier classique.

Le prix au m² varie selon les programmes et les secteurs.
Au sein de la Métropole de Montpellier, les prix observés se situent généralement entre 2 900 € et 3 500 € par m² de surface habitable, contre 5 300 € en marché libre.

La redevance OFS correspond à la participation versée pour l’occupation du terrain conservé par l’OFS et pour la gestion du dispositif.
Elle est prévue dans le bail et indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Au sein de la Métropole de Montpellier, selon les logements, elle est de 1,30 € ou 1,50 € par m² de surface habitable.

Le coût total de votre logement comprend :
• le remboursement d’un prêt immobilier ;
• la redevance OFS ;
• les charges de copropriété, si le logement est dans un immeuble en copropriété ;
• la taxe foncière.
Dans de nombreux cas, le coût mensuel total reste proche d’un loyer du parc privé pour un logement comparable.

Le BRS permet d’accéder à la propriété dans des conditions plus accessibles que le marché classique.
Contrairement à un loyer, l’argent dépensée pour vous loger contribue à vous constituer un patrimoine. Lorsque vous quittez le logement, vous êtes détenteurs du capital que vous avez remboursé à la banque.

Comme dans tout achat immobilier, il faut prévoir :
• les charges de copropriété ;
• la taxe foncière ;
• l’entretien courant du logement ;
• la redevance OFS.
Le fonctionnement du dispositif est encadré et transparent.

Les travaux d’entretien et d’aménagement intérieur sont libres.
Certains travaux importants, notamment ceux susceptibles de modifier durablement le logement ou sa valeur, peuvent devoir être signalés à l’OFS.
En copropriété, les règles habituelles du règlement de copropriété s’appliquent également.

Non. Le logement doit rester votre résidence principale.
Il ne peut pas être mis en location ni générer de revenus locatifs.

Vous pouvez héberger un proche.
Si cette personne a vocation à occuper durablement le logement avec vous, ses revenus seront pris en compte dans l’appréciation de votre éligibilité.
La colocation avec perception d’un loyer n’est en revanche pas compatible avec le dispositif.

Comme pour tout bien immobilier, plusieurs solutions sont possibles :
• l’un des occupants rachète la part de l’autre ;
• le logement est revendu.
La revente reste soumise aux règles du BRS : prix encadré et acquéreur éligible.

Non. Le logement doit rester votre résidence principale.
En cas de déménagement, le logement devra être revendu à un ménage éligible.

Le logement est destiné à un usage de résidence principale.
Certaines activités accessoires peuvent être autorisées, notamment la domiciliation d’entreprise ou la garde d’enfants, sous réserve des dispositions prévues dans le bail et, le cas échéant, de l’accord de l’OFS.

La revente fonctionne de manière proche d’une vente immobilière classique.
Le nouvel acquéreur doit toutefois respecter les conditions d’éligibilité du dispositif et le prix de vente est encadré.
L’OFS accompagne le vendeur dans les démarches et dans la recherche d’un acquéreur éligible.

Le prix de revente maximum est défini dans le bail.
Il correspond au prix d’achat initial revalorisé selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Certains travaux réalisés dans le logement peuvent également être pris en compte sous certaines conditions.

Le prix de revente étant encadré, il n’est pas possible de revendre au prix du marché libre.
Vous récupérez toutefois votre capital, la revalorisation prévue par le bail ainsi que, le cas échéant, une partie de la valeur des travaux réalisés.
L’objectif du BRS est de favoriser une accession durable et abordable à la propriété, et non la spéculation immobilière.

Le dispositif ne prévoit pas de durée minimale de détention.
Vous pouvez revendre votre logement quand vous le souhaitez.

Le logement peut être transmis aux héritiers comme un bien immobilier classique.
Les héritiers peuvent conserver le logement s’ils respectent les conditions prévues par le dispositif, notamment l’occupation en résidence principale.
À défaut, le logement devra être revendu dans le cadre habituel du BRS.

Non. Un logement acquis en BRS reste durablement dans le dispositif.
C’est ce qui permet de préserver des logements accessibles sur le long terme.

L’OFS de la Métropole de Montpellier garantit le bon fonctionnement du dispositif sur le territoire.
Il achète et conserve les terrains, signe les baux avec les opérateurs qui construisent et commercialisent les logements, encadre les conditions de revente et veille au maintien durable de logements accessibles.

L’OFS est une structure d’intérêt général agréée par l’État.
Il est porté par Montpellier Méditerranée Métropole et plusieurs partenaires du logement et de l’aménagement du territoire.

Les OFS sont agréés et contrôlés par l’État, notamment par les préfectures de région.
Leur fonctionnement est encadré par la loi.

Oui. Le BRS est un dispositif prévu par la loi et encadré juridiquement.
Les droits et obligations de chaque partie sont définis dans le bail et les actes notariés.

Le terrain reste durablement propriété de l’OFS.
C’est ce mécanisme qui permet de maintenir des logements accessibles dans le temps.

La loi prévoit la continuité du dispositif.
En cas de dissolution d’un OFS, les terrains et les baux sont transférés à un autre OFS agréé afin de garantir les droits des propriétaires.

Vous devez :
1. vérifier votre éligibilité ;
2. choisir un programme en BRS ;
3. constituer votre dossier ;
4. transmettre les pièces demandées.
L’OFS et les opérateurs immobiliers vous accompagnent tout au long de la démarche.

Les pièces généralement demandées sont notamment :
• une pièce d’identité ;
• les avis d’imposition ;
• les justificatifs de revenus ;
• un justificatif de domicile ;
• une simulation bancaire ;
• une attestation sur l’honneur relative à l’occupation en résidence principale.

Les logements disponibles sont publiés par l’OFS et les opérateurs partenaires.
Vous pouvez consulter les programmes en cours ou vous rapprocher directement de l’OFS de la Métropole de Montpellier.

Les résidences en Bail Réel Solidaire agrées par l’OFS sont référencées sur la page « Nos opérations » du site. Vous y trouverez les principales informations sur les projets en cours de commercialisation notamment et les liens vers les sites des bailleurs sociaux ou promoteurs en charge des opérations pour le compte de l’OFS.

L’OFS instruit tous les dossiers de demande d’agréments complets qui respectent les plafonds de ressources et l’engagement de résidence principale. Les dossiers sont ensuite instruits par une commission associant représentants de l’OFS, de la Métropole, de la commune concernée et de l’ADIL 34.  La Métropole a souhaité fixé en toute transparence sept (7) critères prioritaires d’agrément : 

• Habiter ou travailler sur le territoire, 
• Être issu du parc locatif social
• Exercer un métier dit essentiel 
• Être en train de constituer une famille 
• Ne pas détenir d’autres biens immobiliers
• Être une personne en situation de handicap
• Faire face à une rupture conjugale entraînant un besoin de rachat en logement abordable

Le BRS peut faire l’objet d’une donation. Celle-ci doit néanmoins faire l’objet d’un agrément par l’OFS, à l’instar d’une vente classique du BRS. Si l’agrément est délivré, la durée du bail est rechargée de plein droit afin de permettre au nouveau preneur de bénéficier d’un bail d’une durée égale à celle prévue dans le contrat initial.

Oui, il est tout à fait possible de vendre son logement acquis en BRS.  Les conditions de revente sont fixées dans le bail, elles correspondent au prix d’achat du logement indexé sur l’indice de référence des loyers (IRL) et en tenant compte des éventuelles dégradations ou améliorations du logement.

Cependant cette vente est placée sous le contrôle et l’agrément de l’OFS qui vérifie l’éligibilité de l’acquéreur.

En cas de difficultés à trouver un acquéreur pour son logement, le vendeur bénéficie par ailleurs d’une clause de rachat du logement par l’OFS à ce prix qui est donc garanti.

Le Bail Réel Solidaire confère à son détenteur tous les droits d’un propriétaire. Aussi, chaque propriétaire occupant peut effectuer des travaux d’aménagement sous réserve toutefois de respecter le règlement de copropriété si le logement est soumis au statut de la copropriété et de ne pas détériorer ou déprécier le logement.

A noter toutefois qu’en cas de travaux portant sur la distribution des pièces à l’intérieur du logement, sur les revêtements de sol, ou encore sur l’agencement de la salle d’eau/bains (transformation d’une salle d’eau en salle de bains et inversement), le ménage devra solliciter au préalable l’accord écrit de l’OFS.

Oui, le Bail Réel Solidaire est un dispositif finançable par la banque de votre choix. Toutefois, le dispositif étant encore récent, toutes les banques ne proposent pas son encore son financement. A ce jour, six établissements bancaires de la place sont susceptibles d’étudier votre demande de financement. Vous pouvez également consulter un courtier.

L’OFS et le ménage sont tous les deux compétents pour siéger à l’assemblée générale (AG) de la copropriété. Le ménage dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée, à l’exception des décisions portant sur les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition qui sont réservés à l’OFS. Le ménage s’acquitte toutefois seul des charges de copropriété.  

L’OFS ne permet pas la mise en location des biens.  Le logement en BRS doit en effet être occupé par son propriétaire à titre de résidence principale. Si le titulaire du bail ne peut plus occuper le logement, il se doit de le revendre dans les conditions fixées par le Bail Réel Solidaire.

En cas de décès du propriétaire occupant, ses enfants peuvent en effet hériter du logement. Si un des héritiers a des revenus conformes au plafond de ressources, il sera en mesure d’occuper le logement dans les conditions fixées par le BRS, si ce dernier rachète sa part aux autres héritiers. Dans le cas contraire, il disposera d’un délai d’un an pour revendre le bien à un ménage éligible qui devra lui même être agréé par l’OFS.

Si l’héritier rencontre difficultés à revendre le bien, il peut se rapprocher de l’OFS pour être accompagné dans ses démarches.

En cas de décès de l’un des conjoints (mariage ou PACS), aucune condition d’éligibilité n’est requise pour le conjoint survivant, héritier, qui continue à occuper le logement à titre de résidence principale.